Guía legal
Domingo, 09 de Mayo de 2010 20:00
Calidad de la construcción
La Ley General de Urbanismo y Construcciones establece quiénes son los responsables por la calidad de una construcción y los encargados de fiscalizarla.
Ante el comprador de una vivienda, ¿quién es responsable de su calidad?
El propietario primer vendedor de un inmueble (por ejemplo, la inmobiliaria) será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en él, sea durante su construcción o después de terminada. Esto, sin perjuicio de su derecho a iniciar acciones legales en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos (como proyectistas o constructores) que hayan dado origen a dichos daños y perjuicios.
En el caso de que la construcción no sea transferida, esta responsabilidad recaerá en el propietario del inmueble respecto de terceros que sufran daños o perjuicios como consecuencia de las fallas o defectos de aquélla.
Las personas jurídicas (empresas, sociedades, etc.) serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como proyectista o constructor respecto de dichos daños y perjuicios.
¿Qué ocurre si no compré una vivienda, sino que encargué su construcción a una empresa?
En este caso, los responsables por los daños o perjuicios sufridos por fallas en la calidad de la construcción serán los profesionales involucrados en la ejecución de la obra, sin perjuicio de la responsabilidad que le pueda caber como propietario respecto de daños producidos a terceros.
¿Pueden conocerse los nombres de los proyectistas y constructores de una obra?
Sí. El propietario primer vendedor tiene la obligación de incluir en la escritura pública de compraventa una nómina que individualice a los proyectistas y constructores responsables.
Si se trata de de personas jurídicas, deben individualizarse sus representantes legales. Si tales personas jurídicas se han disuelto, serán responsables quienes hayan sido sus representantes legales al momento de la firma del contrato.
¿Quiénes fiscalizan la calidad de una construcción?
La Dirección de Obras de cada municipalidad es la entidad encargada de la fiscalización de las obras de construcción y urbanización. Ella es la que entrega los permisos de edificación para la ejecución de una obra y luego revisa que la construcción cumpla con la normativa vigente.
La norma chilena exige como mínimo la existencia de condiciones que permitan, ante un sismo de gran intensidad, evacuar con seguridad a los moradores.
En caso de las edificaciones que requieren de cálculo estructural, deberán ser revisadas por un revisor independiente de cálculo, que se encuentre inscrito en un registro que lleva el MINVU.
Una vez finalizada la construcción, la Dirección de Obras chequea que lo edificado corresponda a lo trazado en los planos, pero no se encarga de revisar los materiales de construcción específicos empleados.
En el caso de viviendas que cuenten con financiamiento estatal, el MINVU debe disponer de mecanismos que aseguren la calidad de la construcción.
¿Puedo tener acceso a los planos de mi vivienda?
La Dirección de Obras de cada municipalidad tiene el deber de mantener en sus archivos, por un plazo de cinco años, los planos de las edificaciones que se encuentren en su comuna, para ponerlos a disposición de los interesados.
¿Ante quién se debe reclamar por la mala calidad de una construcción o por daños derivados de ella?
Debe reclamarse mediante el ejercicio de acciones legales ante los Tribunales Ordinarios de Justicia.
¿Hay plazos para ejercer acciones legales por fallas en la construcción?
- En el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble, el plazo es de diez años, contados desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales.
- Cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, el plazo de cinco años, contados desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales.
- En caso de fallas o defectos que afecten a terminaciones o acabado de las obras, el plazo es de tres años, contados desde de la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Para cualquier otra clase de fallas, el plazo para denunciar es de cinco años
Nota: La información aquí contenida es un material de referencia para entender el funcionamiento de las leyes. En ningún caso debe ser considerada como la ley en sí, doctrina, argumento legal ni sustituto de un abogado.
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Breves
Informe SERVIU
Uno de los informes que la fiscalía de Maipú pidió al Serviu para estudiar las causas del colapso de cuatro edificios en dicha comuna luego del terremoto del 27 de febrero, establece que al menos dos de las estructuras fueron construidas con parámetros distintos a los que establece la norma sísmica, informó Canal 13.
Según los documentos correspondientes a los edificios Don Tristán y Don Luis, se usó un coeficiente sísmico menor al exigido. Dicho factor es distinto para cada estructura y corresponde a la resistencia que estas tienen frente a los movimientos telúricos. En este caso, el informe señala que se utilizó el equivalente al 70% de lo obligatorio.
Sobre DFL2
En las propuestas tributarias para financiar la reconstrucción está: limitar beneficios y franquicias del DFL2 a personas naturales y siempre que no tengan más de dos propiedades, lo que no presenta problemas, dice Francisco Selamé, socio del área tributaria y legal de PricewaterhouseCoopers.
Para Selamé eso no es correcto, pues los beneficios del DFL2 están atados a la propiedad y se garantizan a través de un contrato-ley (escritura pública a la cual se reduce el permiso de edificación). Ésta es firmada por el tesorero y por el constructor. Así, si alguien compra después de entrar en vigencia el proyecto un DFL2 que ya tenía un permiso de edificación, no puede ser privado de los beneficios.
Santiago Centro
En esta comuna la demanda por departamentos entre 500 y 2.500 UF se mantiene, sólo que los compradores buscan pisos más bajos que hasta antes del terremoto.
Informe de Zona Inmobiliaria indicó que en una medición hecha entre abril y mayo de 2010 Santiago Centro lideró las preferencias habitacionales, alcanzando un 19%.
"Tras el terremoto, las personas siguen buscando departamentos centrales en este rango de valor en pisos más bajos, ya que la otra alternativa que les queda es comprar casas en comunas alejadas del centro capitalino", indica Jorge Díaz de Zona Inmobiliaria.
Salvoconducto
Como obtenerlo para cambio de casa:- Declaración jurada ante el Notario Público o ante el Oficial del Servicio de Registro Civil e Identificación, que sean competentes a la comuna en que se vive, en donde se deja contancia del domicilio del cual se mudará y de aquel al cual lo hará y que no tiene impedimento legal, judicial ni contractual para efectuar la mudanza.
- En el caso del propietario de la vivienda, exhibir los recibos del impuesto territorial o del pago de los servicios de la vivienda, extendidos a su nombre, con el objeto de acreditar su calidad de propietario.
- En caso de no ser propietario de la vivienda, deberá exhibir la autorización del propietario o de quien haya recibido la tenencia del inmueble y/o un recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las constancias de encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el inmueble.